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Escriturar un terreno ejidal: cómo pasa de ejidal a propiedad privada
Una parcela ejidal no se escritura ante notario como una casa común. Tiene que dejar de ser ejidal: la asamblea del ejido autoriza el dominio pleno, el ejidatario lo pide al Registro Agrario Nacional (RAN), y solo después la parcela queda sujeta al derecho común (Ley Agraria, arts. 81 y 82). Esta guía sigue el texto de esa ley.
Información general, no asesoramiento legal · fuente: Ley Agraria (Cámara de Diputados, última reforma DOF 14 nov 2025), leída el 13 nov 2026 ↓
Primero: qué tipo de tierra es
La Ley Agraria distingue tres tipos de tierra ejidal (arts. 56 y 68). Lo que puedes escriturar depende de cuál sea:
| Tipo | Documento del titular | Venta a un tercero con escritura |
|---|---|---|
| Solar urbano (zona de urbanización) | Título del solar, expedido por el RAN e inscrito en el Registro Público | Sí: «los solares serán de propiedad plena de sus titulares» (arts. 68 y 69); la compraventa se rige por el derecho común, ante notario |
| Parcela con dominio pleno | Título de propiedad del RAN, inscrito en el Registro Público | Sí, con la regla de la primera venta (arts. 82 a 86) |
| Parcela sin dominio pleno | Certificado parcelario o de derechos | No como propiedad privada: solo se ceden los derechos a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo (art. 80) |
| Tierras de uso común | Certificado de derechos comunes | No son parcela de nadie: la asamblea decide su destino (art. 56) |
Antes de comprar: un certificado parcelario no es una escritura. Si el vendedor solo tiene un certificado parcelario, un notario no puede escriturar la parcela como propiedad privada; pide ver el título de propiedad del RAN y su inscripción en el Registro Público, y confírmalo con la Procuraduría Agraria. El resto de esta guía sigue el caso de las parcelas; las colonias agrícolas tienen otras reglas que aquí no cubrimos.
Qué tienes realmente cuando el terreno es ejidal
Los derechos de un ejidatario sobre su parcela se acreditan con el certificado de derechos agrarios o el certificado parcelario (art. 78). El ejidatario puede trabajarla él mismo o dar su uso o usufructo a otros ejidatarios o a terceros, por aparcería, arrendamiento u otro acto no prohibido, sin necesitar permiso de la asamblea (art. 79). Eso es distinto de ser dueño con escritura.
Camino 1: vender los derechos a otro ejidatario o avecindado
Los derechos parcelarios solo pueden pasar a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (art. 80). Para que valga hace falta:
- la conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público;
- avisar por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y a los hijos del que vende: tienen derecho del tanto durante 30 días naturales (o renunciar por escrito ante dos testigos, con renuncia inscrita en el RAN);
- avisar por escrito al comisariado ejidal.
Hecho esto, el RAN inscribe la venta y expide nuevos certificados parcelarios, cancelando los anteriores. El resultado sigue siendo una parcela ejidal, con certificado, no una propiedad escriturada.
Camino 2: dominio pleno, y después la escritura
- La parcela debe estar delimitada. La asamblea solo puede abrir esta puerta cuando la mayor parte de las parcelas del ejido ya hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios (art. 81).
- La asamblea autoriza. Es una de sus facultades (art. 23, fr. IX). Al ser un asunto de las fracciones VII a XIV del art. 23, la ley exige en primera convocatoria la presencia de al menos tres cuartas partes de los ejidatarios, el voto de dos terceras partes de los asistentes, y que estén presentes un representante de la Procuraduría Agraria y un fedatario público; si no, la asamblea es nula (arts. 26, 27 y 28).
- El ejidatario pide el dominio pleno. Solicita al RAN que dé de baja la parcela. El RAN expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la localidad (art. 82).
- La parcela deja de ser ejidal. Desde la cancelación en el RAN queda sujeta al derecho común (art. 82). Entonces sí puede venderse con escritura ante notario. El notario debe avisar al RAN de la conversión (art. 156).
Adoptar el dominio pleno no cambia el régimen del resto de las tierras del ejido, y quien vende a un tercero no pierde por eso su calidad de ejidatario, salvo que no conserve otra parcela ni tierras de uso común (art. 83).
La primera venta de una parcela con dominio pleno
- Derecho del tanto (art. 84): en la primera venta tienen preferencia, en este orden, los familiares del que vende, quienes trabajaron la parcela más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo ejidal. Tienen 30 días naturales desde la notificación. Si no se notifica, la venta puede ser anulada. La notificación se hace al comisariado, con dos testigos o ante fedatario público.
- Impuestos federales y precio mínimo (art. 86): la primera venta a personas ajenas al ejido es libre de impuestos o derechos federales para el que vende, y debe hacerse al menos al precio de referencia que fije la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o una institución de crédito. El impuesto de adquisición que paga el comprador (ISAI) es estatal o municipal y no lo trata este artículo.
- Terrenos cerca de la ciudad (arts. 87 a 89): si la parcela está en un área reservada al crecimiento de un centro de población, la venta a un ajeno al ejido debe respetar el derecho de preferencia de los gobiernos del estado y del municipio. Y está prohibido urbanizar tierras ejidales en áreas naturales protegidas.
Lo que esta página no dice
- Cuánto cuestan los trámites del RAN, el notario o el Registro Público, ni cuánto tardan: no tenemos una fuente que podamos citar.
- Si el ejido concreto ya aprobó el dominio pleno: eso lo dice el acta de su asamblea y lo confirma el RAN o la Procuraduría Agraria.
- Cómo trata el ISAI de tu estado a la primera venta de una parcela con dominio pleno.
Si ya compraste con un contrato privado, mira también comprar una casa sin escrituras. Fuente: Ley Agraria, texto de la Cámara de Diputados (última reforma DOF 14 nov 2025), leído el 13 nov 2026. Consulta a un abogado agrario, a la Procuraduría Agraria o a un notario antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Se puede escriturar un terreno ejidal?
Mientras la parcela siga siendo ejidal, no: se transmiten derechos parcelarios, que se inscriben en el Registro Agrario Nacional. Para poder escriturarla como propiedad privada, la asamblea del ejido tiene que haber autorizado el dominio pleno y el ejidatario tiene que pedir al RAN que la dé de baja (Ley Agraria, arts. 81 y 82).
¿Puede un extraño al ejido comprar una parcela ejidal?
No directamente: los derechos parcelarios solo se enajenan a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo (art. 80). Un tercero puede comprar cuando la parcela ya es de dominio pleno, y en la primera venta hay un derecho del tanto de 30 días para la familia, quien trabajó la parcela, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo (art. 84).
¿Qué es el dominio pleno?
Es el paso por el que una parcela deja de ser ejidal: la asamblea autoriza, el ejidatario pide al RAN que la dé de baja y recibe un título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Desde la cancelación en el RAN, la parcela queda sujeta al derecho común (Ley Agraria, arts. 81 y 82).
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno ejidal?
No tenemos una cifra que podamos citar para los trámites del RAN. La escritura ante notario sí tiene honorarios fijados por cada estado: míralos en la página de tu ciudad en /isai/ y en la guía de costos. Consulta el costo del trámite de dominio pleno en la ventanilla del RAN.
¿Un contrato de compraventa privado de un terreno ejidal vale como escritura?
No. Para enajenar derechos parcelarios la ley pide la conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público, la notificación al cónyuge y a los hijos, y el aviso al comisariado ejidal (art. 80). Y no sustituye a la escritura de una propiedad de dominio pleno.
Esto es una estimación, no asesoría legal ni fiscal. Confirma el monto con tu notario o con la tesorería del municipio.
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