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Comprar una casa sin escrituras: qué puedes hacer

Un contrato privado de compraventa no basta para inscribir la casa a tu nombre. Si el vendedor no firma ante notario, puedes pedirle a un juez que ordene la escritura (art. 1833 del Código Civil Federal y sus equivalentes estatales) o, si llevas años poseyendo con un título, demandar la usucapión (5 o 10 años en el código federal, arts. 1151 a 1157).

Información general, no asesoramiento legal · fuentes: Código Civil Federal, SCJN e INSUS, leídas el 13 nov 2026 ↓

Importante: los inmuebles son materia de cada estado. El Código Civil Federal sirve de modelo y muchos códigos estatales son iguales o parecidos, pero el tuyo puede cambiar plazos y requisitos. Consulta el código de tu estado y a un abogado o notario antes de actuar.

1. Lo primero y más barato: que el vendedor firme ante notario

Si el vendedor sigue localizable y está de acuerdo, lo normal es formalizar la venta en escritura pública ante notario. El contrato privado que ya tienes sirve de punto de partida. La ley solo admite documento privado, con dos testigos y firmas ratificadas ante notario, juez o Registro Público, cuando el valor del inmueble no pasa de 365 veces el salario mínimo diario (Código Civil Federal, art. 2317); por encima de ese valor se exige escritura pública. Mira cuánto cuesta escriturar.

2. Si el vendedor no firma: juicio de otorgamiento y firma de escritura

El art. 1833 del Código Civil Federal dice que, si la voluntad de las partes de celebrar el contrato consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se le dé la forma legal. Es la base del juicio para que el vendedor otorgue la escritura; si no la firma, el juez puede firmar en su rebeldía. Las reglas del procedimiento están en el código de procedimientos civiles de cada estado, y lo lleva un abogado.

3. Usucapión: cuando llevas años poseyendo

La usucapión (prescripción positiva) es una forma de adquirir la propiedad por poseerla. En el Código Civil Federal:

• La posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (art. 1151).
• 5 años si posees como dueño, de buena fe y con esas características, o si hubo inscripción de posesión; 10 años si la posesión es de mala fe (art. 1152).
• Demandas a quien aparezca como propietario en el Registro Público (art. 1156). La sentencia firme se inscribe en el Registro Público y sirve como título de propiedad (art. 1157).

No basta con vivir ahí mucho tiempo. La Primera Sala de la Suprema Corte (amparo directo en revisión 2173/2020) exige acreditar el origen de la posesión: un título apto para trasladar el dominio, como un contrato de compraventa, que explique por qué posees como dueño. Por eso conviene guardar el contrato privado y las pruebas de cuántos años llevas en la casa.

4. Programas de regularización

El Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS) tiene el Programa para Regularizar Asentamientos Humanos, para familias que viven en terrenos no regularizados. Pide, entre otros requisitos, ser mayor de edad, CURP, identificación, acta de nacimiento, el cuestionario socioeconómico y acreditar que posees la vivienda. Solo funciona en los polígonos donde el INSUS puede regularizar, así que no sirve para cualquier casa: consulta su página y pregunta si tu colonia está incluida.

Lo que esta página no dice

• Cuánto cuestan ni cuánto duran un juicio de escrituración o una usucapión: no tenemos una fuente que podamos citar.
• Cómo se trata el impuesto de adquisición (ISAI) cuando la escritura sale de un juicio: pregúntalo a tu notario o a la tesorería de tu estado.
• Los plazos exactos de cada estado: confirma «5 años» o «10 años» en el código civil del tuyo antes de contarlos.

Fuentes: Código Civil Federal (última reforma DOF 14 nov 2025), SCJN, amparo directo en revisión 2173/2020 y INSUS, Programa para Regularizar Asentamientos Humanos, leídos el 13 nov 2026. Consulta a un abogado o notario de tu estado. Siguiente paso: cuánto cuesta escriturar.

Si lo que tienes es una casa heredada, mira escriturar una casa heredada: qué ciudades cobran el impuesto y cuáles no.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato privado de compraventa me hace dueño de la casa?

Frente al vendedor es un acuerdo que puede obligarlo, pero no sirve para inscribir la casa a tu nombre en el Registro Público. El Código Civil Federal (art. 2317) solo admite documento privado en ventas de valor muy bajo (hasta 365 veces el salario mínimo diario), con firmas ratificadas; por encima de eso se pide escritura pública. Cada estado tiene su propio código civil: revisa el tuyo.

¿Qué hago si el vendedor no quiere firmar la escritura?

Si consta de manera fehaciente que las partes quisieron celebrar la compraventa, cualquiera de ellas puede exigir que se le dé la forma legal (Código Civil Federal, art. 1833). En la práctica se llama juicio de otorgamiento y firma de escritura: lo pide un abogado ante un juez de tu estado.

¿Cuántos años necesito para la usucapión?

En el Código Civil Federal son 5 años si posees como dueño, de buena fe, de forma pacífica, continua y pública, y 10 años si la posesión es de mala fe (art. 1152). Tu estado puede decir otra cosa: revisa su código civil antes de contar los años.

¿Basta con vivir mucho tiempo en la casa para usucapir?

No. La Suprema Corte exige acreditar el origen de la posesión: un título que haga razonable creer que posees como dueño, como un contrato de compraventa, una donación o una herencia, y que la posesión no sea precaria (amparo directo en revisión 2173/2020).

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda un juicio de escrituración o de usucapión?

No lo sabemos con una fuente que podamos citar, así que no damos cifras. Depende del estado, del juzgado y de si hay oposición: pide presupuesto por escrito a un abogado de tu estado.

Esto es una estimación, no asesoría legal ni fiscal. Confirma el monto con tu notario o con la tesorería del municipio.