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¿Puede un extranjero comprar casa en México?

Sí, con dos reglas: fuera de la franja de 100 km de frontera y 50 km de playa, con permiso de la SRE (que se entiende concedido a los 5 días hábiles si el municipio está totalmente fuera de la zona); dentro de la franja, mediante un fideicomiso bancario de hasta 50 años, renovable.

Cifras orientativas · fuentes: Constitución art. 27 y Ley de Inversión Extranjera (Cámara de Diputados), revisadas el 12 nov 2026 ↓

Fuera de la zona restringida: permiso de la SRE

La Constitución (art. 27, fracc. I) dice que solo los mexicanos y las sociedades mexicanas pueden tener tierras por derecho propio. Al extranjero el Estado puede concederle el mismo derecho si acuerda ante la SRE considerarse nacional respecto de ese bien y no invocar la protección de su gobierno; si no cumple, pierde el bien en favor de la Nación (la «cláusula Calvo»).

Según el art. 10 A de la Ley de Inversión Extranjera, el extranjero presenta ese convenio por escrito y obtiene el permiso de la SRE. Si el municipio está totalmente fuera de la zona restringida, el permiso se entiende concedido si la SRE no publica una negativa en el Diario Oficial a los 5 días hábiles; si el municipio está en parte dentro de la zona, la SRE resuelve en 30 días hábiles.

Dentro de la zona restringida: fideicomiso bancario

En la franja de 100 km de las fronteras y 50 km de las playas, «por ningún motivo» pueden los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras y aguas (art. 27 constitucional). Para una casa se usa un fideicomiso: un banco mexicano es el fiduciario, necesita permiso de la SRE (art. 11) y el extranjero es el fideicomisario, con derecho a usar, aprovechar y rentar el inmueble (art. 12).

• Duración: hasta 50 años, prorrogable a solicitud (art. 13).
• Plazo del permiso: la SRE resuelve en 5 días hábiles en su unidad central o 30 días hábiles en una delegación estatal; si no resuelve en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada (art. 14).

Qué es la zona restringida

Es la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros en las playas. El INEGI mantiene la lista de municipios que están total o parcialmente dentro de ella. No la copiamos aquí: pregunta a tu notario o consulta la lista oficial antes de ofertar.

Si compras con una sociedad mexicana

Una sociedad mexicana formada por extranjeros debe incluir en sus estatutos la cláusula de exclusión de extranjeros o el convenio Calvo (art. 15). En la zona restringida, esa sociedad puede comprar inmuebles no residenciales con solo un aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles (art. 10, fracc. I).

Lo que esta página no dice

• Cuánto cuestan el permiso de la SRE y el fiduciario: no hay una tarifa única; pide el desglose.
• Si hoy existe un acuerdo general de la SRE que permita presentar solo el convenio sin permiso: no lo verificamos y no afirmamos que haya una vía sin permiso.
• Los impuestos del fideicomiso y las reglas de cada estado. Para el impuesto de adquisición, mira el ISAI de tu ciudad.

Fuentes: Constitución, art. 27 y Ley de Inversión Extranjera (última reforma DOF 27 may 2024), leídas el 12 nov 2026. Consulta a un notario; esto no es asesoramiento legal. Siguiente paso: cuánto cuesta escriturar.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una casa en México?

Sí, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Fuera de la franja de 100 km de frontera y 50 km de playa se compra directamente; dentro de la franja, mediante un fideicomiso con un banco mexicano (Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 A y 11).

¿Cuánto dura un fideicomiso de zona restringida?

Hasta 50 años, y se puede prorrogar si se solicita (Ley de Inversión Extranjera, art. 13). El extranjero es el fideicomisario: usa, disfruta y puede rentar el inmueble (art. 12).

¿Cuánto cuestan el permiso de la SRE y el fideicomiso?

No hay una tarifa única: el permiso y las comisiones del banco fiduciario varían. Pídele el desglose por escrito al notario y al banco antes de firmar.

¿Cómo sé si el municipio está dentro de la zona restringida?

El INEGI mantiene la lista de municipios que están total o parcialmente dentro de la zona y se publica en el Diario Oficial de la Federación. No reproducimos la lista: consúltala o pregunta a tu notario.

Esto es una estimación, no asesoría legal ni fiscal. Confirma el monto con tu notario o con la tesorería del municipio.