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ISR al vender una casa en México: cuándo no pagas

Si vendes tu casa habitación ante notario y el precio no pasa de 700,000 UDIS, no pagas ISR; por el excedente se calcula el impuesto sobre la ganancia proporcional. Lo calcula y lo paga el notario en la escritura, y se declara en 15 días.

Cifras orientativas · fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta (Cámara de Diputados, reforma DOF 1 abr 2024), revisada el 12 nov 2026 ↓

La exención de 700,000 UDIS

La Ley del ISR (art. 93, fracc. XIX, inciso a) exenta el ingreso por vender «la casa habitación del contribuyente» siempre que el monto de la operación no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS) y la venta se formalice ante fedatario público. Es un tope sobre el precio de venta, no sobre la ganancia.

La UDI cambia todos los días; la publica el Banco de México. No ponemos aquí una cifra en pesos porque no usamos un valor de la UDI con fecha; busca el valor del día de tu escritura.

Condiciones

• Debe ser tu casa habitación.
• Que durante los tres años anteriores no hayas vendido otra casa con esta exención; lo declaras bajo protesta ante el notario.
• La venta se formaliza ante notario, que además consulta al SAT sobre ventas de los cinco años anteriores y avisa de la operación.

Si te pasas del límite

Por el excedente se determina la ganancia y se calcula el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la operación. En una escritura, el notario calcula el impuesto «bajo su responsabilidad» y lo entera.

Plazo de pago

La declaración de pago se presenta dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (art. 126).

Lo que no cubrimos

• Las deducciones del art. 121 (costo actualizado y gastos) y la opción de acumular la ganancia en la declaración anual: no las leímos.
• El impuesto estatal de adquisición, que paga el comprador: mira el ISAI por ciudad.
• Reformas posteriores a la del 1 abr 2024: no las hemos verificado.

Texto de la ley consultado en la Cámara de Diputados, con reforma del 1 abr 2024; si hubo reformas después, no están incluidas. Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta (PDF). Consulta a un contador o a un notario. Si además compras, mira cuánto cuesta escriturar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ISR al vender una casa: el vendedor o el comprador?

El vendedor. El comprador paga el impuesto de adquisición (ISAI), que fija cada estado o municipio.

¿Qué pasa si vendo por más de 700,000 UDIS?

Por el excedente se calcula la ganancia y se paga el impuesto sobre la ganancia proporcional (Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX, inciso a). Lo calcula el notario en la escritura.

¿Cuándo hay que pagar?

Dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura (Ley del ISR, art. 126, tal como está impreso en el texto de la Cámara de Diputados).

Esto es una estimación, no asesoría legal ni fiscal. Confirma el monto con tu notario o con la tesorería del municipio.