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Escriturar una casa heredada: cuándo pagas impuesto y cuándo no
Depende de la ciudad. En unas, la casa que heredas de tus padres o de tu pareja no paga el impuesto de adquisición (ISAI); en otras paga igual que una compra. Busca la tuya:
Información general, no asesoramiento legal · revisado el 13 de noviembre de 2026 · cada ley, con su artículo ↓
¿Pagas en tu ciudad?
- No pagan cónyuges y familiares directos
- San Luis Potosí · Durango · Aguascalientes · Hermosillo · Cajeme · Tecate
- Probablemente no pagan confirma con la Recaudación
- Tijuana · Mexicali
- Pagan menos tasa o base reducida
- San Miguel de Allende · Guadalajara · Tequila · Reynosa · Matamoros · Nuevo Laredo · Querétaro · Corregidora · San Luis Río Colorado
- Nuevo León tarifa fija de $821 a $2,205 por inmueble
- Nuevo León
- Pagan como en una compra sin descuento para familiares en la ley
- Celaya · Irapuato · Guanajuato · Silao de la Victoria · León · Salamanca · Cancún · Playa del Carmen · Tulum · Chetumal · Isla Mujeres · Bacalar · Cozumel · Zacatecas · Guadalupe · Villahermosa · Cuernavaca · Pachuca de Soto · Puebla · Morelia · Estado de México
- Sin dato claro solo texto antiguo o nada en la ley
- Campeche · Bahía de Banderas · Tlajomulco de Zúñiga · Zapotlán el Grande · Lagos de Moreno · Ocotlán · Zapotlanejo · Ameca
Qué dice la ley de cada ciudad
1. Exenta o con 0 %
La ley libera la herencia, al menos para cónyuges y familiares directos.
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| San Luis Potosí | No se paga este impuesto en las donaciones, herencias y legados entre cónyuges, ascendientes o descendientes en línea recta (Ley de Ingresos 2026, art. 63, que remite al art. 27 de la Ley de Hacienda para los Municipios). Otros herederos, como hermanos, sí pagan. |
| Durango | El impuesto no se causa por la adjudicación a título de herencia o legado ni por donación entre ascendientes y descendientes en línea directa y en primer grado (Ley de Ingresos 2026, art. 18, texto del dictamen). La herencia queda exenta para cualquier heredero; la donación, solo entre padres e hijos. |
| Aguascalientes | Queda exenta la adquisición por herencia, legado o donación entre cónyuges, concubinos o entre ascendientes y descendientes en línea recta hasta el primer grado (Ley de Ingresos 2026, art. 37). El concubinato se prueba con una resolución judicial. Ojo: el archivo que citamos se titula «anteproyecto final», y no comparamos el decreto publicado. |
| Hermosillo | La ley estatal no cuenta como adquisición la donación entre ascendientes y descendientes ni la adjudicación por herencia cuando el heredero es ascendiente, descendiente o cónyuge de quien murió (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, art. 72, fr. I, texto con última reforma de 2018), y la Ley de Ingresos 2026 de Hermosillo no dice lo contrario. Otros herederos, como hermanos, pagan. |
| Cajeme | La ley estatal no cuenta como adquisición la donación entre ascendientes y descendientes ni la adjudicación por herencia cuando el heredero es ascendiente, descendiente o cónyuge de quien murió (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sonora, art. 72, fr. I, texto con última reforma de 2018), y la Ley de Ingresos 2026 de Cajeme no dice lo contrario. Otros herederos pagan. |
| Tecate | Su Ley de Ingresos 2026 repite los casos de 0 % de la ley estatal: donación, herencia o legado entre cónyuges y de padres a hijos o de hijos a padres (art. 75-Bis B, fr. V de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California). |
Probablemente exenta (confirma)
En Baja California la ley estatal fija 0 % y la tabla municipal parece no desplazarlo, pero la ley no lo dice de forma expresa.
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| Tijuana | La ley estatal (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, art. 75-Bis B, fr. V (consolidación del 4 nov 2024)) fija 0 % para la donación, herencia o legado entre cónyuges y de padres a hijos o de hijos a padres (no vale si los herederos ceden después sus derechos). La Ley de Ingresos 2026 de Tijuana (art. 8) dice que su tabla sustituye solo la deducción y la tasa de las fracciones III y IV, así que el 0 % de la fracción V no parece desplazado, pero la ley no lo dice de forma expresa: confirma con la Recaudación de Rentas. |
| Mexicali | La ley estatal (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, art. 75-Bis B, fr. V (consolidación del 4 nov 2024)) fija 0 % para la donación, herencia o legado entre cónyuges y de padres a hijos o de hijos a padres (no vale si los herederos ceden después sus derechos). La Ley de Ingresos 2026 de Mexicali (art. 10) dice que su tabla sustituye solo la deducción y la tasa de las fracciones III y IV, así que el 0 % de la fracción V no parece desplazado, pero la ley no lo dice de forma expresa: confirma con la Recaudación de Rentas. |
2. Con reducción
La herencia paga, pero con una tasa o una base menor.
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| San Miguel de Allende | La adquisición por donación o sucesión entre cónyuges o parientes en línea directa, ascendente o descendente, se calcula a una tasa de 0.5 % (Ley de Ingresos 2026, art. 50). |
| Guadalajara | La Ley de Ingresos 2026 (art. 28, fr. IV) pone en cero el impuesto de las adjudicaciones por sucesión o cláusula de beneficiario a cónyuges y parientes en línea recta hasta el segundo grado, hasta $1,700,000 por heredero y solo si los inmuebles de la herencia en el municipio no pasan de $5,000,000; si pasan, no hay beneficio. Confirma con la Tesorería cómo se aplica. |
| Tequila | La Ley de Ingresos 2026 (art. 37) pone en cero el impuesto de las adjudicaciones por sucesión o cláusula de beneficiario a cónyuges y parientes en línea recta hasta el segundo grado, hasta $1,500,000 por heredero y solo si los inmuebles de la herencia en el municipio no pasan de $4,770,000; si pasan, no hay beneficio. La ley escribe el tope de la herencia en letra como «cuatro millones quinientos mil» y en cifra como $4,770,000: si tu herencia está entre $4.5 y $4.77 millones, confirma con la Tesorería. |
| Reynosa | En Reynosa el impuesto sale del Código Municipal de Tamaulipas (arts. 124 a 132). Según el art. 127, en la donación o herencia entre ascendientes, descendientes y cónyuges la base es la menor entre el 25 % del avalúo y el valor catastral. Lo leímos en una copia de segunda mano: confirma con la Tesorería. |
| Matamoros | En Matamoros el impuesto sale del Código Municipal de Tamaulipas (arts. 124 a 132). Según el art. 127, en la donación o herencia entre ascendientes, descendientes y cónyuges la base es la menor entre el 25 % del avalúo y el valor catastral. Lo leímos en una copia de segunda mano: confirma con la Tesorería. |
| Nuevo Laredo | En Nuevo Laredo el impuesto sale del Código Municipal de Tamaulipas (arts. 124 a 132). Según el art. 127, en la donación o herencia entre ascendientes, descendientes y cónyuges la base es la menor entre el 25 % del avalúo y el valor catastral. Lo leímos en una copia de segunda mano: confirma con la Tesorería. |
| Querétaro | El heredero o donatario paga este impuesto (Ley de Ingresos 2026, art. 15.5, fr. I). Si no hubo adjudicación, se debe a los 3 años de la muerte (art. 15.6, fr. II). La ley prevé un estímulo fiscal para cónyuges, concubinos y familiares en línea recta (artículo trigésimo tercero transitorio). Hasta el 31 de diciembre de 2026 el Municipio de Querétaro lo aplica con el Programa de Estímulo Fiscal Familiar por Transmisión Patrimonial (PEF-TP): descuento del 40 % al 100 % en el impuesto sobre traslado de dominio cuando el inmueble pasa por herencia o por donación entre cónyuges, concubinos o familiares en línea recta, según el valor del inmueble y con constancia de no adeudo. Se tramita en la Secretaría de Finanzas o en Traslanet (traslanet.municipiodequeretaro.gob.mx). El municipio no publica en sus boletines los tramos de valor que dan 40 % o 100 %: pregúntalos antes de firmar. Fuente: boletines 342/2026 (23 jun 2026) y 374/2026 (7 jul 2026) del Municipio de Querétaro, en municipiodequeretaro.gob.mx, leídos el 13 nov 2026. |
| Corregidora | El heredero o donatario paga este impuesto (Ley de Ingresos 2026, art. 15). La ley prevé un estímulo fiscal para cónyuges, concubinos y familiares en línea recta (artículo decimonoveno transitorio), pero su monto lo fija un programa municipal y no está en la ley: pregunta en la Tesorería. |
| San Luis Río Colorado | Su Ley de Ingresos 2026 (art. 18) dice que el municipio «podrá aplicar» una reducción de hasta 80 % en viviendas que son objeto de donación, herencia o legado entre cónyuges y ascendientes o descendientes hasta el segundo grado, si el comprador no tiene otra propiedad (una por persona). El PDF es un escaneo de lectura difícil y menciona «durante el año 2025»: confirma en la Tesorería si aplica este año. |
Tarifa fija (Nuevo León)
Nuevo León no cobra por el valor de la casa: es una tarifa fija por inmueble, en «cuotas».
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| Nuevo León | Si heredas en Nuevo León pagas una tarifa fija de 7 «cuotas» por inmueble (art. 28 Bis-1, fr. XIII): $821 si la cuota se lee como UMA 2026 ($117.31; 7 × 117.31), o $2,205 si el municipio la aplicara como salario mínimo 2026 ($315.04). La ley dice «salario mínimo»; la regla de la UMA viene de la reforma constitucional de 2016. Pide al notario o a la Tesorería el importe exacto. Si un heredero se queda con más de su parte, paga el impuesto normal sobre el excedente. Cifras revisadas el 13 nov 2026; UMA 2026 de INEGI. |
3. Se grava como una compra
La herencia y la donación pagan la tarifa normal: la ley no trae una regla distinta para familiares. Un decreto o programa del municipio sí podría darla, así que confirma en la Tesorería.
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| Celaya | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I) y la Ley de Ingresos 2026 de Celaya no trae una tasa menor para parientes: se aplica la misma tabla. |
| Irapuato | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I) y la Ley de Ingresos 2026 de Irapuato no trae una tasa menor para parientes: se aplica la misma tabla. |
| Guanajuato | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I) y la Ley de Ingresos 2026 de Guanajuato no trae una tasa menor para parientes: se aplica la misma tabla. |
| Silao de la Victoria | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I) y la Ley de Ingresos 2026 de Silao de la Victoria no trae una tasa menor para parientes: se aplica la misma tabla. |
| León | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I) y la Ley de Ingresos 2026 de León no trae una tasa menor para parientes: se aplica la misma tabla. |
| Salamanca | En Guanajuato la herencia y la donación también pagan este impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, art. 179 Bis, fr. I). En Salamanca la Ley de Ingresos 2026 (art. 7) fija 0.5 % en todas las adquisiciones, así que la herencia paga lo mismo. |
| Cancún | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Benito Juárez, art. 24). Se paga la tasa de 3 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Playa del Carmen | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Playa del Carmen, art. 23 Bis, fr. III y X). Se paga la tasa de 4 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Tulum | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Tulum, art. 47, fr. X). Se paga la tasa de 4 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Chetumal | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Othón P. Blanco, art. 24, fr. X). Se paga la tasa de 2 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Isla Mujeres | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Isla Mujeres, art. 22, fr. X). Se paga la tasa de 4 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Bacalar | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Bacalar, art. 52, fr. X). Se paga la tasa de 2 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Cozumel | En Quintana Roo la herencia y el legado son una adquisición gravada (Ley de Hacienda de Cozumel, art. 24, inciso j). Se paga la tasa de 3 % sobre el valor del inmueble, dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte. |
| Zacatecas | En Zacatecas la herencia y la donación también pagan el impuesto (Ley de Ingresos 2026, arts. 51 y 52; solo están exentos los bienes de dominio público); esa ley no trae exención ni tasa menor para familiares. |
| Guadalupe | En Guadalupe la herencia y la donación también pagan el impuesto (Ley de Ingresos 2026, art. 50); esa ley no trae exención ni tasa menor para familiares. |
| Villahermosa | En Tabasco el heredero paga el impuesto. La Ley de Hacienda Municipal del Estado (art. 108) grava la donación y la cesión de derechos del heredero, y el art. 112, fr. I menciona las «adquisiciones por causa de muerte»; las exenciones del art. 109 son solo para entes públicos, partidos y Estados extranjeros, sin parientes. Así se leen esos artículos; la Tesorería tiene la última palabra. |
| Cuernavaca | La herencia y la donación también pagan el impuesto; la ley no trae exención ni tasa menor para familiares (Ley General de Hacienda Municipal de Morelos, arts. 94 Ter-1, fr. I, y 94 Ter-9). Se paga dentro de los 15 días hábiles siguientes a la adjudicación o a los 3 años de la muerte (art. 94 Ter-4, fr. II). |
| Pachuca de Soto | En Hidalgo la herencia y la donación también pagan el impuesto (Ley de Hacienda para los Municipios de Hidalgo, arts. 28, fr. I, y 39; versión de mayo de 2023; puede tener reformas posteriores); esa ley no trae exención ni tasa menor para familiares. |
| Puebla | La herencia y la donación también pagan el impuesto; la ley no trae exención ni tasa menor para familiares (Código Fiscal y Presupuestario Municipal, art. 185, fr. I, y Ley de Ingresos 2026, art. 6). Se paga dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o a los 3 años de la muerte (art. 190, fr. II). Versión del Código de 2023. |
| Morelia | En Michoacán la herencia y la donación también pagan el impuesto (Ley de Hacienda Municipal del Estado, arts. 50, fr. I, y 60; texto con reformas hasta el 22 dic 2022); esa ley no trae exención ni tasa menor para familiares. |
| Estado de México | En el Estado de México la adquisición por causa de muerte, la adjudicación sucesoria y la donación se gravan como una compra (Código Financiero, art. 114, fr. I y XIV). Las excepciones de esa fracción son otras (copropiedad y sociedad conyugal, y donaciones de hasta $200,000 a ciertas asociaciones), y la tarifa del art. 115 no trae una reducción para familiares. El pago es dentro de los 17 días siguientes (art. 116); para los bienes de la sucesión, desde que se firma preventivamente la escritura de adjudicación (art. 116, fr. II). |
4. Sin dato claro o con texto antiguo
No publicamos una regla familiar como hecho cuando solo tenemos una copia vieja de la ley o el texto de la Ley de Ingresos no trae nada.
Cifras orientativas · fuente y fecha de revisión en cada fila ↓
| Ciudad | Qué dice la ley |
|---|---|
| Campeche | Una copia de 2022 de la ley estatal (Ley de Hacienda de los Municipios, art. 52, fr. I) excluía las donaciones y sucesiones entre ascendientes, descendientes, cónyuge y concubino. El texto vigente no está publicado en línea y la Ley de Ingresos 2026 cita artículos renumerados, así que no lo damos como regla actual: confirma en la Tesorería. |
| Bahía de Banderas | Una copia de 2007 de la ley estatal de Nayarit (Ley de Hacienda Municipal, art. 43) reduce 50 % la base en la donación o sucesión entre cónyuges y familiares en línea recta. Es una copia antigua: confirma con la Tesorería si sigue vigente. |
| Tlajomulco de Zúñiga | La Ley de Ingresos 2026 (art. 42, fr. V) da a herederos y donatarios de la familia directa los beneficios del artículo 117 Bis de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco. Los montos no están en la Ley de Ingresos ni hay una versión vigente de ese artículo publicada en línea: pregunta en la Tesorería. |
| Zapotlán el Grande | La Ley de Ingresos 2026 de Zapotlán el Grande no trae un descuento por herencia o donación entre familiares. Eso no prueba que no exista en otra norma o programa del municipio: confirma en la Tesorería. |
| Lagos de Moreno | La Ley de Ingresos 2026 de Lagos de Moreno no trae un descuento por herencia o donación entre familiares. Eso no prueba que no exista en otra norma o programa del municipio: confirma en la Tesorería. |
| Ocotlán | La Ley de Ingresos 2026 de Ocotlán no trae un descuento por herencia o donación entre familiares. Eso no prueba que no exista en otra norma o programa del municipio: confirma en la Tesorería. |
| Zapotlanejo | La Ley de Ingresos 2026 de Zapotlanejo no trae un descuento por herencia o donación entre familiares. Eso no prueba que no exista en otra norma o programa del municipio: confirma en la Tesorería. |
| Ameca | La Ley de Ingresos 2026 de Ameca no trae un descuento por herencia o donación entre familiares. Eso no prueba que no exista en otra norma o programa del municipio: confirma en la Tesorería. |
Qué pagas además del impuesto
- Ciudad de México: la inscripción en el Registro Público de un acto que transmite el dominio (compraventa, adjudicación por herencia, cesión de derechos) es una cuota fija de $25,098 (Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, art. 196, fr. I, inciso a); confirma si tu acto cae en esa fracción). El certificado de gravámenes cuesta $849 ordinario o $1,700 urgente (art. 198, fr. I). En el Archivo General de Notarías, el testimonio de un instrumento que solo contiene un testamento cuesta $842 y el registro del aviso de testamento $108 (art. 214). Fuente: Código Fiscal 2026, leído el 12 nov 2026.
- Estado de México: el certificado de libertad de gravamen cuesta $1,621 según el texto del Código Financiero que publica la Legislatura (art. 100); las tarifas se actualizan cada año, así que confirma el monto vigente en el Instituto de la Función Registral.
- Honorarios del notario de una herencia: no tenemos el arancel de esos actos para ninguna ciudad. Pídelos por escrito.
Más sobre el certificado: certificado de libertad de gravamen.
¿Y si la casa nunca se escrituró?
Si la casa que heredas nunca tuvo escrituras a nombre de quien murió, primero hay que resolver eso. Lo que explicamos en comprar una casa sin escrituras (el juicio de escrituración, la usucapión y el programa del INSUS) habla de una compra, no de una herencia: pregunta a un notario cómo aplica a tu caso.
Plazos para pagar
- Quintana Roo (Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Chetumal, Isla Mujeres, Bacalar, Cozumel): dentro de los 15 días siguientes a la adjudicación o, si no se adjudicó, a los 3 años de la muerte.
- Morelos y Puebla: 15 días hábiles (Morelos) o 15 días (Puebla) después de la adjudicación, o 3 años desde la muerte.
- Querétaro: 3 años después de la muerte si no hubo adjudicación; si la hubo, 15 días hábiles (Ley de Ingresos 2026, art. 15.6).
- Estado de México: 17 días desde que se firma preventivamente la escritura de adjudicación (art. 116, fr. II).
Lo que falta por confirmar
- Campeche y Bahía de Banderas: las únicas copias de la ley estatal en línea son antiguas (2022 y 2007), así que no las damos como regla actual.
- Chihuahua y Tlaxcala: su regla de herencia no está publicada en línea; pregunta en la tesorería.
- Los programas de estímulo de Querétaro y Corregidora: la ley los prevé, pero su monto no está en la ley.
- Cualquier ciudad que no está en la tabla: mira las ciudades que cubrimos o pregunta a tu notario.
Fuentes: la ley de cada ciudad, enlazada en su página (ISAI por ciudad); Código Financiero del Estado de México (Legislatura); Código Fiscal de la Ciudad de México 2026. Revisado el 13 nov 2026.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto si heredo una casa?
Depende de la ciudad. En unas (San Luis Potosí, Durango, Aguascalientes y los municipios de Sonora revisados) no se paga por la herencia entre cónyuges y familiares directos; en otras (Guanajuato, Quintana Roo, Zacatecas, Estado de México y más) la herencia se grava como una compra. Mira la tabla con el artículo de cada ley.
¿Quién no paga ISAI por herencia?
Según sus leyes: en San Luis Potosí, cónyuges y familiares en línea recta; en Durango, cualquier heredero; en Aguascalientes, cónyuges, concubinos y la línea recta hasta el primer grado; en Sonora, ascendientes, descendientes y cónyuge de quien murió. En Tijuana, Mexicali y Tecate, la ley estatal fija 0 % entre cónyuges y entre padres e hijos (Tijuana y Mexicali: confirma con la Recaudación).
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el impuesto de una herencia?
Depende del estado. En Quintana Roo, Morelos y Puebla, 15 días después de la adjudicación o 3 años después de la muerte si no se adjudicó; en Querétaro, 3 años desde la muerte si no hubo adjudicación; en el Estado de México, 17 días desde que se firma preventivamente la escritura de adjudicación.
¿Hay que escriturar una casa heredada?
Para que la casa quede a nombre de los herederos, la adjudicación se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, y eso tiene un costo de inscripción propio. En la Ciudad de México, la cuota del art. 196, fr. I, inciso a) del Código Fiscal 2026 es de $25,098; confirma si tu acto cae en esa fracción.
Esto es una estimación, no asesoría legal ni fiscal. Confirma el monto con tu notario o con la tesorería del municipio.
Compartir por WhatsApp Mándaselo a quien también está por escriturar.